土拍看点|年末土地市场迎来供应小阳春 首幅租赁自持用地将何去何从

11月28日，南京国土局再次发布土地出让公告，公开出让6幅地块，出让总建面达60.56万方，起拍总价为30.72亿元。28日下午，南京再次挂出公告，推出1幅地块，继本月21日公开6幅、24日公开8幅地块，短短8天时间南京连发4次公告。21幅地块将在12月底迎来竞拍，可以预见，2017年末的土地市场将是热闹非凡，看点多多。

看点一

12幅商住类地块待出让，土拍是否延续降温态势？

本月发布的4个土地出让公告，共计出让21幅地块，其中，住宅及商住类地块共计达12幅，出让总建面达145.82万方。其中江宁区独占8幅，六合区2幅，雨花台区、浦口区各有一幅。12幅涉宅地块均设置了最高限价，当地块竞价达到最高限价时将竞争保障性住房（含租赁住房）建筑面积。

12幅住宅及商住地块详情

其中金牛湖G68地块由于位置较偏，周边发展欠成熟，起拍楼面价只有3204元/㎡，最高限价楼面价4661元/㎡。赛虹桥G70地块位置优越，周边配套成熟，所以价格也是所有地块中最高的，起拍楼面价达17885元/㎡，最高限价楼面价达26879元/㎡。

从2017年9、10月的几场土拍表现来看，各大房企拿地趋于理性，已经很难看到房企激烈厮杀的局面，住宅以及商住类用地在竞拍过程中均未能触及最高限价就成交的情况也比比皆是。南京调控政策持续“发威”，去年高价拿地的项目今年开盘销售不理想，市场整体成交量在下半年也明显下滑，这些都导致了一些开发商拿地的心理的明显转变。加之一些开发商在年底资金告紧，土地市场降温也在情理之中。但实际情况如何，还得关注12月的土拍。

看点二

2017年全市住宅用地供应计划或将无法完成

从近5年南京主城区涉宅地块的成交情况来看，截止11月南京2017年已成交528.33万方，加上12月底将出让的12幅地块的145.82万方，即使这样，成交量也只有647.15万方，是近5年的最低值，相比2016年下降29%。

2013-2017年11月南京住宅及商住类地块成交情况

根据513新政，南京市国土局研究制定了住宅用地供应近三年计划和五年规划：2017-2021年全市供应住宅用地5150公顷，年均供应计划较2016年增加47.1%，其中：2017年供应880公顷、2018年950公顷、2019年1020公顷、2020年1100公顷、2021年1200公顷（1公顷=10000平方米）。这样来看的话，即使这12幅住宅及商住用地能够成功出让，2017年南京也只能完成供应计划的74%左右。如无意外，2017年住宅用地880公顷的计划将泡汤。

看点三

继首幅“竞自持面积”地块流产后，南京挂出首幅自持租赁用地

大家一定还有印象，在今年9月20日的土拍中，南京首幅“竞自持面积”城南G43地块由于未达最高限价，未进入竞争自持面积阶段，最终被中海地产以43.2亿元拿下，今后将以现房的形式销售。

而在11月24日发布的公告中，NO.2017G69栖霞区仙林街道仙鹤中心区E3、E4地块明确指出：

地块要求竞买人或联合竞买的其中一方（或其母公司）须为南京市住房租赁试点企业名单中的企业，且该地块联合竞买企业数不得超过2家。

同时，该地块中的B地块可设置酒店式公寓，须全部建设自持型租赁公寓并纳入南京市人才安居计划，其地上建筑面积占A、B地块地上总建筑面积（计容面积）的比例不得超过35%，B地块地上商业建筑面积占B地块地上建筑面积的比例不超过5%，其余可设置办公。

因此该地块被认定为南京第一块租赁用地。南京是国家发展住房租赁市场的12个试点城市之一。今年8月15日，南京市正式出台了住房租赁试点工作方案，并明确，将选取符合条件的新建商品房项目，在出让时土地用途直接明确为“租赁住房用地”，所建住房全部由房地产开发企业自持，用于长期租赁，不得分割转让，不得改变用途，对外出租单次租期原则上不得超过10年。

而从地块位置来看，G69地块位于仙林区，周边生活氛围浓厚，与仙林大学城也相去不远，同时紧邻地铁2号线学则路站，周边有多路公交经过，在这里建租赁住房也非常的适合。

2017年即将进入尾声，这一波土地供应到底结果如何，还请期待12月的土拍重头戏。

文/南京克而瑞分析师 姚荣

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